跌麻了！复盘了绍兴近五年的成交数据同栋楼高区回撤6%低区跌24%，说明啥？

最近闲着没事，把阿里资产和本地二手房平台近五年的公开成交记录翻了一遍，本来是想看看自己那套房子现在什么行情，结果越看越有意思，发出来跟佬友们讨论讨论。

先说我原本的想法：住宅肯定比商办保值，这还用想吗？

结果数据打脸了。

先看住宅： 迪荡、镜湖不少改善型住宅，二手成交价跟自己当年买入的高点比，掉了 35%-50%。法拍房折价更狠，挂个一年半年没人接的也不稀奇。

再看迪荡昆仑国际，这栋楼高低区走的完全是两条路：

高区湖景的：2021 年 7200 左右成交，现在 6400-6800，回撤 6%-11%，租金一直稳在 0.7-0.9 元/㎡/天，回报 2.5%-3.2%，湖景那边企业承租一直有需求

低区没景观的：从 6300 跌到 4800-5400，回撤 14%-24%，空着租不掉

世茂天际中心也一个样： 高区湖景回撤 8%-12%，低区小面积回撤 14%-25%。

还有个事佬友们应该有印象：去年世茂那个商业综合体法拍，起拍 4.39 亿，57 轮竞价拍到 5.798 亿，溢价 31.8%，后来印力接手了。机构也不是傻子，砸这么多钱，看中的就是迪荡这个商圈的现金流。

所以我个人总结下来，商办能不能保值，跟它是不是"商办"关系不大，关键就三条：景观位置、有没有配套、稀缺不稀缺。

按这个标准再看绍兴，其实还有个特殊的：迪荡双子楼那个美生中心。这楼商办产权但是民水民电通燃气，户型 377 方起步，楼里还有个凯悦酒店在运营。绍兴目前好像找不出第二个这种配置的。这种楼涨不涨不好说，但至少理论上不太会出现住宅那种挂牌互相踩踏的局面——毕竟没有竞品可以对标砸价。

以上只是个人看数据的一点想法，不构成任何投资建议哈。

想听听佬友们的看法：

你们身边这两年卖房的，住宅实际成交降了多少？

商办到底能不能碰？昆仑、天际这种高区的你觉得值不值？

手里有钱的，现在这个行情你会买房还是再等等？

数据来自阿里资产、本地二手房平台公开记录，同楼盘不同楼层朝向差别很大，只做交流参考。