和谐家园物业纠纷一审判决，浅谈前期物业先定后招、收费未核定相关问题

本人为和谐家园业主，与绍兴市好地方物业柯桥分公司物业服务合同纠纷一案，柯桥区人民法院作出（2026）浙 0603 民初 9483 号民事判决书。简单把案件情况客观陈述一下，供小区邻居参考。

一、案件概况

物业起诉我，要求支付 2024-2025 年物业费 7044 元以及高额违约金。

一审判决结果：判令我支付物业费 7044 元，驳回物业主张的违约金请求，案件受理费 50 元，我承担 19 元。

二、我方在一审提交的核心抗辩与证据（全部来自政府信息公开材料）

1、前期物业存在先定后招、虚假招投标：住建局档案中无项目前期物业招投标资料，备案合同签订时间早于中标证明 6 个多月，住建部门已经向原开发商出具责令改正违法行为通知书。一审法院观点：招投标管理属于管理性强制规定，不属于效力性强制规定，不能直接认定物业服务协议无效。

2、物业费、公共能耗费未经发改局价格核定：发改局信息公开答复，该小区前期物业服务收费标准未经过该局核定。一审认为，收费备案属于行政监管范畴，双方书面协议约定收费标准，对双方有约束力。

3、物业多项服务违规，被行政机关责令整改：住建部门出具《责令改正违法行为通知书》，认定物业未公示上一年度公共水电分摊情况，要求限期整改。同时我方举证：公共能耗收支不透明、未经业主表决擅自把部分临时公共汽车停车位改造设立电动车充电场、

一审裁判观点：物业服务存在瑕疵属于履约问题，但不属于根本性违约，不能以此拒缴全部物业费；如果因物业瑕疵造成业主损失，业主需要另行起诉主张赔偿。

4、协议约定每日 2‰违约金过高，一审采纳该意见，驳回物业全部违约金诉求。

三、个人看法

1、法院认可物业招投标、收费备案、服务公示属于行政监管问题，由住建、市场监管等主管部门监管；但民事案件中，不能直接以此拒交全额物业费，物业瑕疵维权需要单独另案起诉索赔。

2、虽然违约金没有支持，但关于前期物业 “先定后招”、收费未核定、能耗费公示违规，相关行政部门已经认定物业存在违法情形，行政查处和民事诉讼，是两条独立的维权途径。

3、我不服一审判决，准备向绍兴市中级人民法院提起上诉，继续就本案事实与法律适用进行主张。后续上诉进展，有机会再同步。

温馨提示：本文仅客观陈述本人案件判决书内容，仅代表个人观点，不构成法律意见。理性维权，文明讨论，请勿人身攻击。