再见了，烂尾楼！商品房预售制迎来实质性终结

8月28日晚间，多项房地产新政突然发布。8月31日（周一）开盘后，地产股出现剧烈波动，中证房地产指数高开3.40%后迅速跳水，行业龙头“招保万金”分别下跌8.80%、4.82%、0.63%、2.16%，港股房企跌幅更为显著，多家房企单日跌幅超过10%。市场对新政影响仍处于消化阶段。

此次新政的核心在于商品住房销售制度改革，主要措施包括三个方面：

第一，提高预售门槛。新政规定，单体建筑必须建设到主体结构封顶阶段，方可申请预售许可证。此前，各地标准不一，部分城市在项目开工或拿地后即可预售，部分要求建设进度达到三分之一左右。新规统一全国标准，将预售节点大幅延后。高层住宅从开工到封顶通常需要12至18个月，装配式建筑也需约8个月，开发商回款时间因此明显推迟。

第二，预售资金全额监管。购房者支付的首付款及个人住房贷款，必须100%进入银行资金监管账户。在项目竣工验收、水电气热等配套设施完备之前，资金处于冻结状态，开发商无法使用。若开发商违约无法按期交房，购房者可依据合同解除购房合同并取回款项。此项措施堵住了此前预售资金被挪用至购地、还债或其他投资的漏洞。

第三，推动现房销售。新政施行之日起，新出让土地的商品住房项目，以及已出让但未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得规划许可证的老项目，鼓励实行现房销售。现房销售须确保建设用地使用权无抵押、查封，权属清晰，并推行“交房即交证”。

上述措施意味着，自1994年起在中国实行了32年的商品房预售制度迎来实质性终结。

预售制度曾支撑房企“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。在高速扩张时期，部分房企提出“拿地后5个月内动工、9个月内开盘”等要求，以加快资金周转。2022年，全国房地产开发投资额达13.29万亿元，房地产业增加值占GDP的6.1%，带动上下游产业合计占比约16%。土地出让金在2021年峰值时达到约8.7万亿元。城镇人均住房建筑面积从3.6平方米增至40平方米，城镇化率从不到20%升至67%。

然而，该模式也带来风险：当销售放缓，预售款无法及时回笼，资金链断裂导致烂尾楼和坏账问题。2021年楼市危机以来，调控措施虽多，但首次触及预售制度内核。

为缓解房企转型压力，新政配套推出“40年长贷”以降低月供，支持房企发行不动产投资信托基金和商业不动产ABS，帮助商业项目快速回款。同时，新政将烂尾风险和资金压力从购房者转移至开发商和银行，现房销售也便于购房者实地查验房屋质量。

新政实施后，房企将更接近制造业模式，依靠产品力和成本管控获取利润；地方财政亦将减少对“卖地—基建—再卖地”模式的依赖，转向产业培育和科技投入。

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