越牛调查———绍兴老旧小区车库拍出32.8万，为何如此抢手？

8月28日，绍兴越城区东昌公寓一间建筑面积72.23平方米的车库在公开拍卖平台落槌定音，成交价为328345元。

房龄超20年、无独立产权的车库为何如此抢手？今天（8月29日），越牛新闻记者就此进行了解。

车库仅限使用权

竞拍资格严格限定

拍卖平台信息显示，本次成交标的为东昌公寓配套车库，物业类型归类为其他用房。

与普通商品房不同，该车库无法办理不动产权证，也不计入业主的不动产登记信息。成交后，买受人仅可与委托方签署使用权转让协议，获得长期使用权。

此次拍卖还设置了严格的竞买资格限制：仅限东昌公寓业主参与。成交后，买受人须在5个工作日内提交本人名下东昌公寓住宅的不动产权证或有效产权证明。如未能按时提供或不符合业主身份，将视为违约，保证金不予退还，以确保小区配套资源真正服务于业主。

业主看好改造潜力

设想用于住人或经营

在东昌公寓，记者看到小区门口悬挂着醒目横幅，上面公示着8月27日车库与贮藏室集中拍卖的相关信息。走入小区，已有两间成功拍出的贮藏室开始简易装修，工人正忙碌施工，而本次以高价拍出的车库目前尚未有施工动静。

一位参与车库竞拍的业主向记者回忆了过程：“我出到30万时，觉得已经很高了，没想到后面还有人在不断加价。考虑到成本，我最后还是放弃了。”

谈及参与竞拍的原因，她直言：“我在小区有临街店面，平时货物和设备堆放空间严重不够，一直想就近找个大点的地方储物。这个70多平的车库位置好、空间大，正好能解决我的难题，所以才会想拍下来。”

走访中，记者发现，这类车库引发争抢的关键在于其被众多业主看好的“改造潜力”。一位居民指着类似结构的车库说：“这么大面积，层高也够，隔一下住人或者当个小仓库、小工作室完全没问题。”

另一位业主的设想更为大胆：“这里如果开个便民小店或者做成棋牌室，生意应该不错，比租门面房划算多了。”这种可以“变身”为居住或经营空间的预期，成为推动价格攀升的重要因素。

律师提醒

改变用途存在法律风险

业主对车库“住人开店”的使用设想，与拍卖协议中所规定的用途存在差异。记者查阅相关协议发现，条款对使用性质有明确限制。买受人仅取得使用权，不得擅自改变车库原有用途，也不得拆改建筑结构或改动公共管线。协议中指出，如出现违规使用情况，相应法律责任及经济损失将由买受人自行承担。

就此类无产权车库的使用权限问题，记者咨询了相关律师。律师表示，根据现行法规及协议约定，车库用途受到严格限定。“若将车库改为居住或经营性场所，可能涉及违反消防、建筑安全管理等相关规定，存在一定的法律与安全风险。”

律师进一步说明，买受人享有的仅为使用权，若超出约定范围使用，可能面临被要求恢复原状、处以罚款甚至解除使用协议等后果。“竞拍前应充分认知使用权属性，理性评估用途限制，避免因用途变更引发不必要的法律纠纷。”

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