自掏腰包拆旧建新！绍兴开“先河”的老小区，全省推广

绍兴城南街道长城教苑小区，30余年房龄，预制板结构，典型的“老破小”；墙体开裂、屋内返潮、车位紧张等居住烦恼不断加剧。经过一年多的努力，该小区273户家庭达成共识：自掏腰包，拆除原有旧房，原址重建带电梯新房。

昨日，在越城区召开的全省城镇危旧小区自主更新工作技术交流会上，浙江省住房和城乡建设厅副厅长姚昭晖说，长城教苑小区自主更新先行破题，形成了可复制可借鉴的实践成果，为全省各地开展相关工作提供了良好示范。住建部科技委社区建设专委会委员王贵美也表示，长城教苑小区自主更新与片区统筹更新同步实施，创新探索“双更新”路径在全国开了先河。

长城教苑小区。

老楼“病”了，不能再等了

长城社区党委书记吕尧红扎根社区23年，看着小区的房子一天天变“老”。这5年，房屋渗水、墙角发霉、白蚁滋生等问题越来越多。

最为惊险的事情发生在2021年台风“烟花”影响期间，毗邻的环城河倒灌，小区地势低洼被淹，积水没过小腿，设在墙角的电表箱一度进水，隐患极大。吕尧红和其他社区干部挨家挨户敲门转移群众，她守在主要出入口，禁止居民蹚水进出，避免发生意外。“当时一天一夜没合眼。”她回忆。

“这个房子真的要动了，不能再拖！”也就是在那时，吕尧红暗下决心，要改变小区现状。“我当时甚至想过在河边砌墙，拦截河水，但并不现实。”吕尧红说，大家就一直盼着拆迁，但随着相关政策的收紧，完全交由政府拆迁的希望比较渺茫。

这份迫切，源于小区的客观现状。长城教苑始建于上世纪90年代初期，当初为解决周边学校教职工住房需求，采用预制板建造了13幢住宅楼，共273户家庭。预制板楼房凭借造价低、建设速度快，有效缓解住房紧张难题，但存在设计使用年限有限、抗震性能偏弱等短板。历经数十年风雨，楼体倾斜、墙体开裂、管网堵塞等问题显现。

居民潘丽娟说，除了共性问题，屋内墙面脱落、渗漏等状况频发，加上户型空间狭小，居住体验极差。2012年，她购入一套56.5平方米的住宅。随着孩子出生、老人一同居住，住房空间愈发局促。她打算卖房置换改善居住条件，但房源有价无市，一直难以出手。

直到去年初，作为市人大代表的吕尧红关注市两会期间的新闻，了解到自主更新的概念：房屋产权人（业主）作为实施主体，在政府指导下，经业主协商达成共识，自主决策、自筹资金进行的原拆原建、拆改结合和综合改造等行动。

“就是老百姓自己掏腰包，拆掉旧房子，建设新房子。”这让她瞬间燃起希望，主动向居民宣讲自主更新的概念，开启一场自下而上的自主更新项目探索。几个小区比较下来，长城教苑小区居民积极性最高，特别是那里的业委会主任、老党员代表，搭建了助沟通、助推动的桥梁。另外，该小区没有商铺，“阻力”小，提升了成功的概率。

去年6月，在社区指导下，该小区业委会开展首轮问卷调查，主要围绕要不要自主更新展开。结果支持率很高，95%的业主同意。“然而，怎么更新？谁牵头实施？我们都不清楚。”该小区业委会主任董华美说。

董华美并不灰心，她积极对接城南街道以及区建设局等部门，期待着有政策支持。与此同时，越城区也正在积极行动起来，启动制定自主更新相关政策。经过一年多的酝酿，政策落地给大家指明了方向，业委会在建设部门、街道等方面的支持下，今年陆续面向全体业主开展了三轮问卷调查，涉及新建房屋的楼层、户型、更新单价等细节，广泛征求居民意见并不断完善，真正实现更新内容由居民作主。为了保障所有业主能参与民意调查，对于在外地的业主，社区进行视频连线。

今年6月，该小区业委会委托越城区城发集团下属国有企业作为项目实施主体开展自主更新工作。

12天，273户100%签约

7月12日，长城路272号，长城中学旧址改成的签约点里，人来人往。

长城教苑的业主来了，隔壁新娄畈的居民来了，甚至其他街道的市民也特意赶来打听。一张桌子、一支笔、一份协议，背后牵动的是273个家庭。

自主更新，政策红线很清楚：签约率不到100%，项目就不能启动房屋腾空等流程。

城南街道把这当成一场硬仗来打。街道主要负责人挂帅出征，“1+8+7”攻坚体系随即铺开。即1个指挥部统筹，8个签约谈判组一线攻坚，7个专项工作组兜底保障，班子成员分片包干，人人肩上有担子。

董华美是居民和街道、社区干部之间的桥梁，驻守12天，随时解答居民提出的任何疑问。

从7月12日到23日，整整12个昼夜，灯没熄过，人没散过。

8幢一楼，宋关木家。55.5平方米的房子，外加40平方米的天井。地板虽然落了灰，擦一擦还泛着新光。“买房加装修，砸进去100万元，才住了3年。”老宋两口子一提搬迁，语气里全是不舍。当初看中这个天井，老两口把退休金、养老金全掏了出来，80多万元拿下这套房。房子到手时破烂不堪，到处漏雨，他们一点点修补、一点点装饰。“这里是我们人生最后一站了，不想将就。”

7月接到签约通知，老宋蒙了：拆了，装修打水漂；回迁，又得重新花钱；中间过渡，住哪儿去？党员代表王海泉和街道、社区干部一趟趟往老宋家跑。“老人家，装修是花了不少钱，可小区整体质量在往下走，这房子往后只会更不值钱。大家都换新房了，住着舒服，以后也有升值空间。”

道理讲透了，难处也得管。街道协调区城发集团的安置房，给老宋这样的老人过渡居住，租金比市场价优惠一大截。看着邻居一家家签了字，老宋咬咬牙：“不能因为我一家，耽误了整幢楼。”

不是每户都这么顺。有一户高位买进的居民，原本答应了签约，临了又心疼亏掉的钱，想让政府回收房子补一点，拖着不肯签。眼看签约率就差这最后几户，董华美把户主请进了签约室。街道干部、社区干部、业委会成员、邻居代表，围坐一圈。“你有什么问题尽管提，大家一起想办法。”董华美说。

核心分歧还是钱的事情。双方不断磨合寻求最优解，从下午聊到深夜，但户主的心理价位超出市场价，不肯再降。“没人催，没人走，就这么陪着户主熬了一个通宵。”董华美说，后来，那套房子顺利卖了出去。这一关，总算过了。

273户里，转了好几手的房主有，空置房有，出租房也有。有一对夫妇常年在北京，去年摸排意愿时董华美就对接上了，得知房子一直空着，她热心地先帮着把房租了出去。就凭这份信任，夫妻俩回不来，签约、搬家，全交给董华美代办。

“原本以为50到60多平方米的户型最抢手，毕竟大家原来住的主流户型就是这个。”城南街道党工委副书记、办事处主任裘胜圆说，“没想到最火的是83平方米的户型。为了抢到心仪的户型，有居民深夜12点就来排队。”街道见状，立刻根据实际需求调整户型安排，能满足的尽量满足。

7月23日晚上9点多，磨了10来天后，最后一户居民完成签约。裘胜圆立刻打电话给董华美，回签约点庆祝，当时，不少居民抱着董华美激动得哭了。

没有先例，自己闯出一条路

像长城教苑这样的预制板结构老小区，越城区有222个，目前有101个尚未进行旧改，涉及建筑面积176万平方米。

这些尚未旧改的预制板小区，大多建于上世纪八九十年代，普遍存在建设标准偏低、房屋安全隐患突出、配套设施薄弱、改造提升难度大等问题；且通过常规旧改方式，只能实现“表面更新”，难以根治结构安全、户型局促、配套缺失等深层次民生痛点。

2025年越城区两会报告明确提出要改造预制板楼房小区。如何改？谁来改？亟须破题。从去年初开始，建设部门考察、调研了国内不少自主更新项目，但有的项目住户人数少、有的政府投入不小，都没有形成成熟的政策体系。彼时，不少预制板小区业主跃跃欲试，自我改造诉求强烈。

“没有可借鉴的做法，我们自己摸索，而且要找到行之有效的方法。”越城区建设局局长王宝金说。秉承着要让居民当家作主的理念，区建设局牵头，联合发改、自规、财政等多部门开启自主更新制度摸索。

实地调研、请教专家、反复修改，《越城区预制板小区自主更新工作实施方案》和《越城区预制板小区自主更新工作实施细则（试行）》相继出炉，明确了居民自主更新的主体、流程等规定。比如，居民同意自主更新比例达95%以上即可提交申请；实现100%签约才能启动房屋的腾空、搬迁和拆除；允许更新项目适当扩容等。

实施方案还允许部分居民选择“异地置换”：居民可以选择置换商品房或安置房，老房子由项目设施主体按照市场评估价收购。据悉，这一举措在长城教苑实施时，有个别居民选择了异地置换方式进行自主更新。“预制板小区自主更新有三难：政策适配难、民意共识难、资金平衡难，这也是最主要的堵点卡点。”王宝金说，“通过政策上的顶层设计，才能全面破题，让更多群众能住进‘好房子’。”

政策的制定，促成长城教苑小区自主更新快速落地。该小区实施自主更新的同时，还将周边闲置用地、闲置校舍同步纳入“片区功能统筹”更新，改造辐射周边的公共服务设施。“这种‘双更新’改造模式在国内也是开了先河。”王贵美说，越城区构建了国内最完善的预制板小区自主更新政策体系，奠定了这一模式具备可复制的基础。

在昨日召开的会议上，记者还获悉，越城区由点带面，已有5个小区启动自主更新相关前期工作，逐步形成“成熟一个、启动一个、带动一片”的格局。

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